こんな時期、不動産って売れるの？ -コロナショックで不動産売却は？-
令和2年4月7日、国は新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言を行いましたが、令和2年5月25日に千葉県に対する緊急事態宣言が解除されました。
解除後の現在も各業界ではリモートワークを余儀なくされ、特に観光業、飲食業、小売業などのサービス業では大きな打撃を受けて、未だ以前の水準には戻っていないと思われます。
では、不動産流通業界はどのような状態になっているのでしょうか。
◆不動産業界の市場規模
まずは、不動産業界の市場規模から見ていきましょう。
財務省の「年次別法人企業統計調査（平成30年度）」によると、2018年度の国内不動産業の市場規模は46兆5,363億円。
39兆3,835億円規模だった2015年から継続して拡大傾向にあります。
これは、いわゆる団塊の世代である昭和20年以降に生まれた方の世代交代が1番の原因だと言われています。
この世代は、戦後のベビーブームで人口が特に多く、日本における核家族化を進めてきた世代でもあります。
さらに、この団塊の世代の子供達は、団塊ジュニアと言われており、昭和45年以降の第二次ベビーブームの世代となります。
この団塊ジュニアは、日本の高度成長期の恩恵を大きく受けており、自宅の保有率も高い世代となります。
話は戻りますが、この世代交代により相続を受ける団塊ジュニア世代は実家の他に、自身の自宅を保有していることが多く、これが売りに出されるという循環を経て、市場の規模が大きくなっていると言われています。
次に、帝国データバンクが今年の1月に発表した最新の「『業界天気図』動向調査（2020年度見通し）」によると、住宅分野では戸建て・マンション共に「市場は停滞しているか、もしくは好転の兆しがみられる状態」である「曇り」の予測ではあるものの、戸建てについては「消費税率引き上げにともなう駆け込み需要の反動減も限定的とみられ、大手を中心に堅調を見通す」
と分析されています。
2020年は東京オリンピックも予定されており、好調なスタートと思われておりましたが、コロナウイルスによる緊急事態宣言が発表されて、その勢いは風前の灯になってしまいました。
◆中古物件に前向き
こんな時期にお客様から
「不動産（土地や建物）って売れるの？」
という声が一番多く聞かれます。
答えを先に言ってしまいますと
「売れます！」
それは、どうしてなのかを説明していきます。
ここ最近、人々の価値観の変化を表す「モノ消費からコト消費へ」というフレーズを様々な場面で目にするようになりました。
不動産業界も同じように、買い切り方の営業は淘汰されつつあり、買った後、売った後を重視されるお客様が増えてきました。
今までの不動産業界は「売って終わり」の業界で、それは特に「新築建物」を中心に営業を行っている不動産屋さんには、未だに根強く残っているようです。
しかし、これから住宅を購入する世代の新築へのこだわりの低下により、住まい選びに変化が出てきています。
新築全国宅地建物取引業協会連合会が実施したアンケートによれば、
「住居を選ぶ際に中古やリノベーション済みの戸建等の抵抗はありますか」
という設問に対し、全体の27.6％が「全く抵抗がない」と回答しています。
さらに「少し抵抗はあるが、検討できる」が35.7％で、
半数以上（63.3％）が抵抗を感じていないことが明らかになりました。
特に20代、40代は共に29.0％が「全く抵抗がない」と答えており、中古の物件に対して前向きであることが分かっています。
また同じような設問で「空家バンク」が調査した結果も若い世代ほど中古住宅を住まいにすることへの抵抗が無くなっています。
このことから、中古市場へのニーズは高まっており、中古戸建・中古マンションは、新築物件を超える問合せが集まっている状況にあります。
ちなみに土地についてですが、新築へのこだわりが無くなっている一方で、オリジナリティを求める方も増えつつあり、一般的な建売新築ではなく、注文住宅もかなりリーズナブルな価格で建てられるようになったことから、建築用の土地を探しているお客様も増えています。
◆売却の決断をするチャンス
それでは、売主側の状況はどうでしょうか。
コロナウイルスによる先行きの不安感や、収入の低下などから、不動産という財産を持ちながら、売却について深く考えていなかった売主様の重い腰が、上がってきている感じを強く感じます。
不動産を高く売却する上で、障害となるのか同じエリアで販売されている「ライバル物件」ですが、多少の数は比較が出来るため必要です。
ところが、増えすぎてしまっても良くありません。
何事もバランスが大切です。
需要と供給は、どの業界でも大きくバランスを崩すことはありません。
大きく崩れる前に、どちらかが減少しバランスを保とうとします。
リーマンショック時との比較を例にすると、その影響は商業地価格の方がより強く現れ、住宅地価格は、商業地と比べて大きく下がらなかったことが分かります。リーマンショック時においても新築、中古とも6％程度の下落にとどまり、１年程度で回復しています。
今回のコロナショックはヒト、モノの移動を大幅に抑え込む実体経済の危機なので、その傷はかなり深くなるとの指摘もありますが、実際のところは日々、売却のご相談件数は増えている現実があり、「ライバル物件」が増える前の今こそが、売却の決断をする最大のチャンスと言えそうです。
私が、良くお客様にお話するのは「売る時は１日も早く」という話です。
残念ながら、昔のように不動産は持っていても価値が増えるものではなくなってしまいました。
しかし、人間の「衣食住」の１つである住まい探しは、その人の価値観であり、今まで説明してきた通り、人口は減ってはきておりますが、常にその需要はあります。
お手持ちの不動産がその「価値」を持っているうちに、お金へ変換する不動産売却こそ、今やるべきことなのかもしれません。
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一日も早い収束をお祈りするとともに、通常業務再開時期には多くのご支援を頂けるように尽力してまいります。
みのり開発柏株式会社
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